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公募基金REITs扩募再迎突破性进展 “先发+扩募”并举促进常态发售
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本报讯记者昌校宇
第一批4单公募基金REITs扩募施工进度再升级。5月19日，博时基金、中金基金、红土创新股票基金、华安基金等4家基金托管人，各自公布集团旗下公募基金REITs基金份额持有人大会决议结论暨决定起效的通知，及其扩募并新购买建设项目募集说明书等。
采访专家学者组织表明，扩募结束后，有益于有关股票基金提高所拥有基础设施建设资产地区多元性及粒度分布，预估可以促进基础设施建设财产长期稳定经营、完成资产升值。与此同时，“先发+扩募”一体两翼的新格局逐步形成，将进一步推动公募基金REITs常态发售。
推动财产长期稳定经营
根据国家公示，基金持有人交流会详尽公布了扩募计划方案，包含扩募开售方法、开售目标及配股分配、开售价格与定价方法、募集资金用途等状况。
具体而言，博时蛇口产园REIT、金投平安不动产REIT、红土创新盐田港REIT、华安张江光大银行REIT此次扩募均是向特定对象开售（定项扩募）。在其中，博时蛇口产园REIT此次扩募拟开售额度不得超过13.478亿人民币（含本数，相同），拟开售市场份额最高为5.768亿份（含本数，相同）；金投平安不动产REIT此次扩募拟开售额度不超过18.53亿人民币并且不小于18.21亿人民币，拟开售市场份额最高为4.58亿份；红土创新盐田港REIT此次扩募拟开售额度不得超过4.148亿人民币，拟开售市场份额最高为1.6亿份；华安张江光大银行REIT此次扩募拟开售额度最高为16.40亿人民币，拟开售市场份额最高为4.85亿份。
针对投资人较关注的扩募开售价钱，4家基金托管人公示均表明，此次定项扩募开售市场价格根据竞价模式明确，开售价钱理应不少于定价基准日前20个交易日内基础设施基金买卖平均价的90%。
根据国家公示，博时蛇口产园REIT扩募资产将主要用于申购招商蛇口博时产业基地基础设施建设2期资产支持帐户资产支持票据所有市场份额，从而最后用以新购买招商局光辉科技园区高新科技企业加速器二期项目；金投平安不动产REIT扩募募资在交易必需费后全部用于新购买建设项目；华安张江光大银行REIT扩募的具体募资在扣减基础设施基金方面预埋费后，拟全部用于申购华安财产张润商务大厦资产支持帐户所有资产支持票据，从而新购买建设项目（即张润商务大厦新项目）；红土创新盐田港REIT扩募资产将主要用于申购深创投-盐田港物流仓储配送2号资产支持帐户的所有资产支持票据，进而投向新世纪物流园区新项目。
“此次扩募结束后，金投平安不动产REIT所持有的仓储物流园区可租用面积达到约116万平方，有益于股票基金提高所拥有基础设施建设资产地区多元性及粒度分布，预估可以促进基础设施建设财产长期稳定经营并争得完成资产升值。”中金基金负责人接受《证券日报》采访时分析认为，物流仓储配送是我国REITs市场的关键类目，切合经济转型升级趁势，来日可期。
博时蛇口产园REIT私募基金经理刘玄对《证券日报》记者说，博时蛇口产园REIT扩募后，相对较高的管理规模将有利于经营管理成本监管、有利于不断优化管理模式和人员配备，进而提升建设项目的收益率。除此之外，核心资产的不断引入，有利于提升有关基金销售市场认知度，从而提升它在二级市场的流通性。
除此之外，依据公示，华安张江光大银行REIT基金合同期由20年延长至35年，增加后股票基金合同期为自2021年6月7日至2056年6月6日。
真真正正实践活动项目投资稳步发展
伴随着《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》等一系列各项政策的实施，刘玄觉得，“将进一步推动公募基金REITs批准的常态。”
“现阶段，扩募是REITs最有特色的发展趋势途径之一，都是REITs生机的关键原动力，可以支撑点REITs市场向深层、深度广度发展趋势。”中金基金有关负责人表示，“十四五”计划和2035年发展目标规划纲要对资本市场改革发展趋势给出了确立要求和布署，其中一项关键布署便是“促进基础设施建设领域不动产投资信托基金（REITs）持续发展，合理盘活存量资产，产生存量资产和新增加投入的稳步发展”。REITs扩募真真正正实践活动了投入的稳步发展，根据放入关键核心资产，有助于提高基金投资渗透性，推动股票基金长期性稳定经营。与此同时，将进一步推动在我国基础设施建设行业投融资机制自主创新，推进金融业供给侧改革，有利于提高资本市场服务实体经济质量和效率。
谈起投资人应怎么选择有关标底，广发证券首席经济学家本来在接纳《证券日报》采访时提议，从资金方面，可以关注公募基金REITs底层资产营业收入能力及增长空间，包含财产所在区位优势、入住率、房租水准、租赁户设计等；从股票基金方面，需评定拟扩募财产针对REITs现钱分配率带动作用等。
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